Tokenizzazione Asset Reali: Inquadramento Giuridico e Rischi Legali in Italia nel 2026
La tokenizzazione degli asset reali rappresenta uno dei fenomeni più complessi e dirompenti che il diritto italiano sia chiamato ad affrontare in questa fase storica. Immobili, crediti, opere d'arte, quote di fondi, materie prime, diritti contrattuali: ogni categoria di bene patrimoniale è oggi potenzialmente rappresentabile attraverso un token digitale registrato su distributed ledger. Eppure l'ordinamento italiano non dispone ancora di una disciplina organica dedicata a questi strumenti, e questa lacuna genera incertezza, contenziosi potenziali e rischi significativi per chi opera nel settore.
Questo articolo analizza lo stato della regolamentazione dei Real World Asset token (RWA) in Italia nel 2026, i principali istituti giuridici coinvolti e i rischi concreti che aziende, investitori e professionisti devono conoscere prima di intraprendere qualsiasi operazione di tokenizzazione.
Che cos'è la tokenizzazione di asset reali
La tokenizzazione consiste nella rappresentazione digitale di un diritto reale o obbligatorio su un registro distribuito (blockchain o DLT). Il token non è il bene: è uno strumento che incorpora, veicola o rappresenta un diritto su quel bene. Questa distinzione, apparentemente tecnica, è invece centrale dal punto di vista giuridico, perché determina la qualificazione dello strumento, la disciplina applicabile e la tutela del titolare.
I token su asset reali si distinguono dalle criptovalute native (come Bitcoin o Ether) perché il loro valore deriva da un sottostante identificabile: un immobile, un credito commerciale, una partecipazione societaria, un'opera d'arte, una commodity. In inglese si parla di Real World Assets tokenization, acronimo RWA, ed è un mercato che a livello globale supera già i cento miliardi di dollari di valore tokenizzato.
In Italia e in Europa, questi strumenti sono stati oggetto di attenzione crescente da parte delle autorità di vigilanza, ma la costruzione normativa è ancora in fase evolutiva.
Il quadro normativo europeo e italiano nel 2026
Il Regolamento MiCA e i suoi limiti
Il Regolamento (UE) 2023/1114, noto come MiCA (Markets in Crypto-Assets), è diventato pienamente applicabile nel corso del 2024 e definisce la disciplina delle cripto-attività nell'Unione Europea. MiCA tuttavia non copre gli strumenti finanziari già regolamentati dalla MiFID II: i token che rappresentano diritti paragonabili ad azioni, obbligazioni o quote di fondi d'investimento rimangono al di fuori del perimetro MiCA e rientrano nella disciplina dei mercati finanziari tradizionali.
Questo crea una zona di confine particolarmente rischiosa: un token su immobile può essere qualificato come strumento finanziario oppure come cripto-attività non finanziaria, a seconda della struttura giuridica prescelta. La qualificazione errata espone l'emittente a violazioni della disciplina sull'offerta pubblica e sulla gestione collettiva del risparmio.
Il Regolamento DLT Pilot Regime
Il Regolamento (UE) 2022/858, meglio noto come DLT Pilot Regime, ha introdotto un regime sperimentale per consentire l'emissione, la negoziazione e il regolamento di strumenti finanziari su infrastrutture DLT. Questo regime, operativo dal 2023, consente a mercati e depositari centrali abilitati di sperimentare la registrazione di strumenti finanziari tokenizzati in luogo dei sistemi tradizionali, con deroghe temporanee ad alcune previsioni di MiFID II e del Regolamento CSDR.
In Italia, Consob ha avviato interlocuzioni con operatori interessati a sfruttare il Pilot Regime, ma al luglio 2026 non risultano ancora infrastrutture italiane pienamente operative in questo schema.
Il decreto Fintech italiano e la disciplina DLT
Il decreto legislativo n. 25 del 2023, in attuazione della delega contenuta nella legge n. 238 del 2021, ha introdotto nell'ordinamento italiano la possibilità di emettere e trasferire strumenti finanziari digitali attraverso tecnologia DLT. La disciplina riconosce validità alla registrazione su registro distribuito equiparandola alla scritturazione contabile tradizionale, a condizione che il sistema di gestione accentrata sia controllato da un soggetto vigilato.
Questo decreto rappresenta il principale riferimento normativo italiano per la tokenizzazione di strumenti finanziari, ma la sua applicazione pratica richiede il coinvolgimento di soggetti abilitati da Consob e Banca d'Italia, il che esclude o complica fortemente le operazioni condotte in forma autonoma da emittenti privati non vigilati.
Classificazione giuridica dei token RWA
La questione più delicata nella tokenizzazione di asset reali è la corretta qualificazione giuridica del token emesso. Esistono almeno tre macro-categorie rilevanti.
Token come strumento finanziario
Se il token conferisce al titolare diritti di partecipazione agli utili, diritti di voto, diritti di rimborso o rendimenti attesi legati alla gestione di un patrimonio altrui, è probabile che ricada nella definizione di strumento finanziario ai sensi del d.lgs. n. 58 del 1998 (TUF). In questo caso, l'emissione pubblica richiede prospetto informativo approvato da Consob, e la gestione dei token può configurare gestione collettiva del risparmio, soggetta ad autorizzazione.
Token come cripto-attività ai sensi di MiCA
Se il token non incorpora diritti comparabili a strumenti finanziari, ma rappresenta un valore legato a un bene reale senza attribuire diritti partecipativi, potrebbe rientrare nella categoria degli asset-referenced token o degli e-money token, soggetti alla disciplina MiCA. Anche in questo caso, l'emissione richiede autorizzazione da parte dell'autorità competente (in Italia, Banca d'Italia per gli e-money token e Consob per le restanti categorie).
Token come mero strumento contrattuale
In alcuni casi, il token non è qualificabile né come strumento finanziario né come cripto-attività ai sensi di MiCA, ma rappresenta un diritto contrattuale sull'asset sottostante. In questo scenario si applica la disciplina ordinaria dei contratti, con la conseguenza che il titolare del token è titolare di un diritto di credito nei confronti dell'emittente, non di un diritto reale sull'asset. Questa qualificazione, che può sembrare meno restrittiva, comporta rischi significativi in caso di insolvenza dell'emittente.
Tokenizzazione immobiliare: profili specifici
L'immobile è l'asset che più frequentemente viene oggetto di operazioni di tokenizzazione, per via dell'elevato valore unitario e della possibilità di frazionamento digitale. Tuttavia, la tokenizzazione immobiliare presenta profili critici specifici nel diritto italiano.
Il codice civile italiano prevede che i diritti reali immobiliari si trasferiscano mediante atto scritto con obbligo di trascrizione nei registri immobiliari. Un token non può sostituire l'atto notarile né la trascrizione: il titolare del token non acquista la proprietà dell'immobile, ma al più un diritto contrattuale nei confronti del soggetto che detiene la proprietà formale.
Questo significa che in caso di conflitto tra più aventi causa, la priorità spetta a chi ha trascritto l'atto nei registri immobiliari, non a chi detiene il token. L'immutabilità della blockchain non produce effetti opponibili ai terzi sul piano del diritto immobiliare italiano.
Le strutture più solide sul piano giuridico prevedono l'utilizzo di un veicolo societario (SPV) che acquista l'immobile in modo tradizionale, con i token che rappresentano quote del veicolo. In questo caso, però, si ricade spesso nella disciplina degli organismi di investimento collettivo.
Rischi legali principali per emittenti e investitori
Rischio di qualificazione come offerta abusiva al pubblico
L'emissione di token rappresentativi di asset reali senza la preventiva verifica della qualificazione giuridica può configurare un'offerta abusiva di strumenti finanziari, punita dall'art. 191 TUF con sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, con responsabilità penale ai sensi dell'art. 166 TUF. Consob ha già avviato procedimenti in materia nei confronti di soggetti che hanno distribuito token in Italia senza previa autorizzazione.
Rischio di violazione della normativa antiriciclaggio
Le piattaforme che intermediano token su asset reali rientrano tra i prestatori di servizi relativi alle cripto-attività (CASP) ai sensi di MiCA e sono soggette alla disciplina antiriciclaggio prevista dal d.lgs. n. 231 del 2007. L'obbligo di adeguata verifica della clientela, la segnalazione delle operazioni sospette e la conservazione dei dati si applicano pienamente. Il mancato rispetto espone a sanzioni amministrative severe.
Rischio di insolvenza dell'emittente
Come già accennato, il titolare di un token su asset reale non ha, di regola, un diritto reale diretto sull'asset. In caso di insolvenza dell'emittente, il token holder è un creditore chirografario e concorre con gli altri creditori sul patrimonio dell'emittente. La separazione patrimoniale tra asset tokenizzato e patrimonio dell'emittente deve essere costruita contrattualmente e strutturalmente, non è automatica.
Rischio di doppia tassazione e incertezza fiscale
Sul piano fiscale, la tokenizzazione di asset reali pone questioni non ancora risolte in modo uniforme dall'Agenzia delle Entrate. Il trasferimento del token può configurare cessione di strumento finanziario, cessione di quota societaria o cessione di credito, con conseguenze fiscali diverse per cedente e acquirente. Le plusvalenze su cripto-attività sono soggette all'imposta sostitutiva del 26% ai sensi della legge di bilancio 2023, ma la qualificazione del token come cripto-attività ai sensi fiscali non è scontata per tutti i token RWA.
Rischio di nullità o inefficacia dei trasferimenti
I trasferimenti di token che rappresentano diritti soggetti a formalità speciali (es. immobili, crediti ceduti in blocco, quote societarie) potrebbero essere inefficaci o nulli se non rispettano le forme prescritte dalla legge, indipendentemente dalla registrazione on-chain. La blockchain non è un registro pubblico con effetti di opponibilità ai terzi nel sistema italiano.
Adempimenti preventivi consigliati
Prima di avviare qualsiasi operazione di tokenizzazione di asset reali in Italia nel 2026, è indispensabile:
- Procedere a una qualificazione giuridica formale del token da emettere, con parere legale scritto che valuti la disciplina applicabile tra TUF, MiCA e diritto comune.
- Verificare se l'operazione configura offerta al pubblico di strumenti finanziari e, in caso affermativo, predisporre il prospetto informativo o avvalersi delle esenzioni previste dal Regolamento Prospetto (UE) 2017/1129.
- Strutturare il veicolo giuridico in modo da assicurare la separazione patrimoniale tra asset sottostante e patrimonio dell'emittente.
- Registrarsi come CASP presso Consob se si svolge attività di intermediazione sui token, rispettando gli obblighi di MiCA.
- Predisporre la documentazione contrattuale che regoli i rapporti tra titolari del token, emittente e custode dell'asset, definendo in modo chiaro i diritti e i rimedi esperibili.
- Acquisire un parere fiscale sulla qualificazione delle plusvalenze e sull'eventuale applicazione di imposte indirette.
FAQ sulla tokenizzazione di asset reali in Italia
Il token su immobile mi trasferisce la proprietà dell'immobile?
No. Nel diritto italiano la proprietà immobiliare si trasferisce esclusivamente mediante atto scritto trascritto nei registri immobiliari. Il token conferisce al massimo un diritto contrattuale nei confronti dell'emittente o una quota del veicolo societario che detiene l'immobile.
Posso emettere token su asset reali senza autorizzazione di Consob?
Dipende dalla struttura del token. Se il token incorpora diritti assimilabili a strumenti finanziari, l'emissione pubblica richiede le autorizzazioni previste dal TUF. Se il token rientra nell'ambito MiCA, è necessaria la registrazione come CASP. Un'operazione puramente privata tra pochi soggetti qualificati può beneficiare di alcune esenzioni, ma richiede comunque una verifica legale approfondita.
I trasferimenti di token RWA sono soggetti a imposta di registro o a imposta sostitutiva?
La qualificazione fiscale dipende dalla natura giuridica del token. Se è qualificato come cripto-attività, si applica l'imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze. Se rappresenta una quota societaria o un diritto immobiliare, si applicano le imposte sui trasferimenti corrispondenti. L'incertezza su questo punto è uno dei principali rischi dell'operazione.
Cosa succede al token in caso di fallimento dell'emittente?
Il titolare del token diventa creditore dell'emittente e partecipa al concorso. Per evitare questo rischio, è necessario che l'asset sottostante sia detenuto in un patrimonio separato o segregato, soluzione che richiede strutturazioni giuridiche specifiche e non è automaticamente garantita dalla tecnologia blockchain.
MiCA si applica a tutti i token su asset reali?
No. MiCA esclude dal proprio ambito di applicazione gli strumenti finanziari ai sensi di MiFID II, i depositi, le cartolarizzazioni e altri strumenti già regolamentati. I token che rientrano in queste categorie sono soggetti alle rispettive discipline settoriali. MiCA si applica alle cripto-attività che non rientrano in quelle categorie.
Conclusione
La tokenizzazione degli asset reali è una tecnologia giuridicamente matura sul piano tecnico, ma ancora priva di un quadro normativo pienamente coerente e sistematico in Italia. Il 2026 è un anno di transizione: MiCA è applicabile, il DLT Pilot Regime è operativo, il decreto Fintech italiano ha posto le basi per la digitalizzazione degli strumenti finanziari, ma le lacune sono ancora molte e i rischi per operatori improvvisati sono elevati.
Chi intende operare in questo settore deve muoversi con estrema cautela, affidarsi a consulenti legali specializzati e strutturare ogni operazione in modo da resistere al vaglio delle autorità di vigilanza italiane ed europee.
Se stai lavorando su un progetto di tokenizzazione di asset reali e hai bisogno di analizzare documentazione contrattuale, ricercare giurisprudenza rilevante o generare bozze di atti legali, puoi sfruttare le funzionalità di IUS AI per accelerare il lavoro e ridurre i costi di analisi.