Diritto di Prelazione nelle Locazioni Commerciali: Guida Completa 2026 per Proprietari e Inquilini

Il diritto di prelazione nelle locazioni commerciali è uno degli istituti più rilevanti e, allo stesso tempo, più frequentemente fraintesi del diritto immobiliare italiano. Proprietari e conduttori di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali o industriali si trovano spesso a gestire situazioni di potenziale conflitto senza avere piena consapevolezza dei diritti e degli obblighi che la legge impone a ciascuna parte.

Questa guida, aggiornata al 2026, analizza in modo sistematico la disciplina della prelazione negli affitti commerciali, illustrando le norme di riferimento, le procedure da seguire, le sanzioni per i comportamenti non conformi e le più recenti indicazioni giurisprudenziali.

Cos'è il Diritto di Prelazione nelle Locazioni Commerciali

Il diritto di prelazione è il diritto riconosciuto per legge al conduttore di un immobile ad uso non abitativo di essere preferito a qualsiasi altro potenziale acquirente, a parità di condizioni, nel caso in cui il locatore decida di vendere l'immobile locato.

Si tratta di un diritto di natura legale, non contrattuale: nasce direttamente dalla legge e non richiede che le parti lo abbiano espressamente pattuito nel contratto. La sua fonte normativa principale è la Legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta "legge sull'equo canone"), che agli articoli 38 e 39 disciplina rispettivamente la prelazione in caso di vendita e il diritto di riscatto.

Il fondamento dell'istituto è la tutela del conduttore che ha costruito nel tempo una propria attività economica nell'immobile locato, con investimenti, avviamento e relazioni con la clientela che potrebbero essere irreparabilmente pregiudicati da un cambio di proprietà e dalla conseguente perdita del godimento dei locali.

Ambito di Applicazione: Quali Contratti di Locazione Rientrano nella Disciplina

La prelazione prevista dagli articoli 38 e 39 della legge 392/1978 si applica ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione. Rientrano nella disciplina:

• Immobili destinati ad attività commerciali (negozi, uffici, showroom)
• Immobili adibiti ad attività artigianali
• Immobili destinati ad attività industriali
• Immobili concessi in locazione per lo svolgimento di attività che comportano contatti diretti con il pubblico

Un elemento fondamentale: il diritto di prelazione spetta al conduttore solo se il rapporto locatizio ha una determinata stabilità temporale. La legge prevede che il conduttore debba avere svolto con continuità nell'immobile la propria attività per almeno un anno. In assenza di questo requisito, il diritto di prelazione non è esercitabile.

Non rientrano invece nella disciplina le locazioni di immobili adibiti esclusivamente ad uso abitativo, per le quali non è previsto un diritto di prelazione legale in caso di vendita (fatte salve le ipotesi di prelazione urbanistica su immobili vincolati o situati in determinati contesti).

Gli Obblighi del Proprietario: La Denuntiatio

L'obbligo fondamentale gravante sul locatore che intenda procedere alla vendita dell'immobile è quello di comunicare preventivamente al conduttore le condizioni alle quali intende cedere il bene. Questa comunicazione prende il nome di denuntiatio.

Contenuto della Denuntiatio

La denuntiatio deve essere completa e dettagliata. Deve indicare:

• Il prezzo di vendita richiesto
• Le condizioni della compravendita (modalità di pagamento, eventuali garanzie richieste, data del rogito)
• L'identità del potenziale acquirente, se già individuato
• Ogni altra condizione essenziale della vendita

La comunicazione deve essere effettuata tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Non è sufficiente una comunicazione informale, una lettera raccomandata o una mail. La legge prescrive una forma specifica, e il mancato rispetto di tale forma determina l'inefficacia della denuntiatio e, di conseguenza, la possibilità per il conduttore di esercitare successivamente il diritto di riscatto.

Termine per l'Esercizio della Prelazione da Parte del Conduttore

Una volta ricevuta la denuntiatio, il conduttore ha 60 giorni di tempo per comunicare la propria volontà di acquistare l'immobile alle medesime condizioni indicate dal locatore. Anche questa comunicazione deve avvenire mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Se il conduttore non risponde entro 60 giorni, ovvero manifesta il proprio disinteresse, il locatore è libero di procedere alla vendita a terzi, ma solo alle stesse condizioni indicate nella denuntiatio. Qualsiasi modifica sostanziale delle condizioni di vendita (in particolare un prezzo inferiore) fa sorgere l'obbligo di rinnovare la notifica e concedere un nuovo termine al conduttore.

Il Diritto di Riscatto: Il Rimedio per la Violazione della Prelazione

Se il proprietario vende l'immobile senza aver rispettato gli obblighi di denuntiatio, ovvero vende a condizioni diverse da quelle comunicate al conduttore, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente.

Il diritto di riscatto consente al conduttore di sostituirsi all'acquirente nel contratto di compravendita già concluso, diventando proprietario dell'immobile allo stesso prezzo pagato dal terzo.

Termini per l'Esercizio del Riscatto

Il diritto di riscatto deve essere esercitato entro sei mesi dalla data in cui il conduttore è venuto a conoscenza dell'avvenuto trasferimento dell'immobile. La decorrenza del termine non è automatica: presuppone che il conduttore abbia effettiva conoscenza della vendita, non solo la mera possibilità di apprenderla attraverso le visure catastali.

Il riscatto si esercita attraverso atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con offerta simultanea del prezzo pagato dall'acquirente.

Conseguenze Pratiche del Riscatto

L'esercizio del diritto di riscatto ha effetto reale: il conduttore acquisisce la proprietà dell'immobile retrocedendo il prezzo all'acquirente. L'acquirente terzo, dal canto suo, ha diritto a rivalersi nei confronti del venditore per il risarcimento del danno subito, incluse le spese notarili, le imposte pagate e ogni altro onere sostenuto in connessione con l'acquisto.

Prelazione nelle Locazioni Commerciali: Il Caso della Vendita a Più Soggetti

Una questione che si presenta con una certa frequenza nella pratica è quella del proprietario che, anziché vendere l'intero edificio, vende singole porzioni o cede il bene nell'ambito di operazioni più complesse (ad esempio conferimenti in società, dazioni in pagamento, permute).

La giurisprudenza ha chiarito che il diritto di prelazione si applica anche nelle ipotesi di:

• Vendita dell'immobile insieme ad altri beni, purché sia possibile identificare il corrispettivo attribuibile all'immobile locato
• Permuta, con obbligo per il conduttore di offrire il valore di mercato del bene ricevuto in permuta
• Conferimento in società, trattato come atto a titolo oneroso equivalente alla vendita

Non si applica invece nelle ipotesi di:

• Donazione o successione a causa di morte (trasferimenti a titolo gratuito)
• Espropriazione per pubblica utilità
• Vendita forzata in esecuzione di procedure esecutive

Prelazione e Sublocazione: Cosa Cambia

Se l'immobile è stato sublocato con il consenso del locatore, il diritto di prelazione spetta al subconduttore e non al conduttore principale, purché sia il subconduttore ad avere il contatto diretto con il pubblico nell'esercizio dell'attività economica.

Se invece la sublocazione è stata effettuata senza il consenso del locatore, il subconduttore non matura alcun diritto di prelazione, e anzi il locatore potrebbe avere titolo per risolvere il contratto principale per inadempimento.

Pluralità di Conduttori: Comproprietà e Quote

Quando l'immobile è condotto da più soggetti in forza del medesimo contratto di locazione, tutti i conduttori sono titolari del diritto di prelazione. In questo caso, ciascuno deve ricevere la denuntiatio e il diritto si esercita congiuntamente, salvo accordo diverso tra i conduttori stessi.

La Prelazione nell'Ipotesi di Nuovo Affitto: L'Articolo 40 della Legge 392/1978

Accanto alla prelazione in caso di vendita, la legge 392/1978 prevede anche un diverso tipo di prelazione: quella riconosciuta al conduttore nel caso in cui, alla scadenza del contratto, il locatore intenda concedere l'immobile in locazione a un terzo.

In questo caso, ai sensi dell'articolo 40, il conduttore uscente ha diritto di essere preferito al nuovo conduttore a parità di condizioni. Il locatore deve comunicare al conduttore l'intenzione di locare a terzi, le condizioni del nuovo contratto e il termine entro cui il conduttore può esercitare la prelazione.

Questa prelazione è distinta e autonoma rispetto a quella prevista in caso di vendita, e può convivere con essa nell'ambito dello stesso rapporto locatizio.

Clausole Contrattuali e Rinuncia alla Prelazione

Si pone spesso la questione se il conduttore possa rinunciare preventivamente al diritto di prelazione in sede di stipula del contratto di locazione. La risposta della dottrina e della giurisprudenza prevalente è negativa: trattandosi di un diritto di natura imperativa, la rinuncia preventiva è nulla.

Il conduttore può invece rinunciare al diritto di prelazione nel momento in cui esso diventa concretamente esercitabile, cioè dopo aver ricevuto la denuntiatio. In questo caso la rinuncia è valida e libera il locatore dall'obbligo di preferenza.

Aspetti Fiscali della Prelazione

L'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto non modifica il trattamento fiscale dell'operazione di compravendita. Il conduttore che acquista in prelazione è soggetto alle medesime imposte (imposta di registro, ipotecaria e catastale) che avrebbe pagato l'acquirente terzo. Nel caso di riscatto, le imposte già versate dall'acquirente terzo vengono rimborsate a quest'ultimo, e il conduttore ne sostiene il costo direttamente.

La Gestione della Prelazione Commerciale con gli Strumenti Digitali

La complessità della procedura e i termini perentori che caratterizzano la prelazione nelle locazioni commerciali rendono fondamentale per proprietari e conduttori avere accesso a strumenti che consentano di gestire e monitorare correttamente le scadenze e la documentazione.

La redazione di una denuntiatio conforme ai requisiti di legge, la predisposizione della comunicazione di esercizio della prelazione, la verifica della regolarità formale degli atti sono attività che richiedono competenza giuridica specifica. L'utilizzo di piattaforme legaltech avanzate permette di automatizzare la produzione di questi documenti riducendo il rischio di errori formali che potrebbero compromettere l'intera procedura.

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Casistica Giurisprudenziale Rilevante nel 2026

Le corti italiane continuano a fornire chiarimenti importanti sull'applicazione della disciplina della prelazione commerciale. Tra le questioni più dibattute nel 2026 figurano:

• La determinazione del "giusto prezzo" nell'ipotesi di riscatto quando la vendita originaria sia avvenuta a prezzo gonfiato per eludere la prelazione
• La questione della prelazione nei contratti di locazione a uso misto (abitativo e commerciale), con prevalenza dell'elemento funzionale effettivo
• L'applicabilità della prelazione nelle locazioni di spazi in centri commerciali, dove la giurisprudenza ha talvolta ritenuto che la struttura del contratto escluda il diritto

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Checklist Pratica per il Proprietario

Prima di procedere alla vendita di un immobile commerciale locato, il proprietario deve verificare:

1. Se il contratto di locazione è soggetto alla legge 392/1978 (destinazione non abitativa, contatti con il pubblico)
2. Se il conduttore ha maturato il requisito temporale minimo di un anno di attività continuativa
3. Predisporre la denuntiatio con tutti i contenuti richiesti dalla legge
4. Notificare la denuntiatio a mezzo ufficiale giudiziario
5. Attendere i 60 giorni senza procedere ad alcun atto traslativo
6. In caso di rinuncia o silenzio del conduttore, verificare che le condizioni della vendita rimangano invariate rispetto a quelle comunicate

Checklist Pratica per il Conduttore

Il conduttore che teme di essere esposto al rischio di perdere i locali in cui esercita la propria attività deve:

1. Verificare la propria posizione contrattuale e il requisito temporale
2. Conservare documentazione attestante la continuità dell'attività nell'immobile
3. Controllare le eventuali comunicazioni ricevute dal locatore
4. In caso di denuntiatio, valutare con un legale la convenienza e la fattibilità dell'esercizio della prelazione entro 60 giorni
5. In caso di vendita non preceduta da regolare denuntiatio, valutare l'esercizio del diritto di riscatto entro 6 mesi dalla conoscenza del trasferimento

FAQ: Domande Frequenti sulla Prelazione nelle Locazioni Commerciali

Il diritto di prelazione vale anche per i contratti di locazione di breve durata?

No. Il diritto di prelazione presuppone che il conduttore svolga con continuità la propria attività nell'immobile da almeno un anno. I contratti di breve durata o quelli in cui il requisito temporale non è soddisfatto non danno origine al diritto di prelazione.

Cosa succede se il locatore vende a un prezzo inferiore rispetto a quello comunicato nella denuntiatio?

Se il prezzo effettivo di vendita è inferiore a quello indicato nella denuntiatio, il conduttore ha diritto di esercitare il riscatto, perché la vendita è avvenuta a condizioni più favorevoli di quelle che gli erano state offerte. Questo è uno dei casi più frequenti di violazione del diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione si applica anche quando l'immobile viene trasferito a un familiare del proprietario?

Dipende dal titolo del trasferimento. Se si tratta di donazione o successione ereditaria, la prelazione non si applica. Se invece il trasferimento avviene a titolo oneroso (ad esempio vendita a un figlio), la prelazione opera normalmente.

Il conduttore di un ufficio in un edificio direzionale ha diritto di prelazione?

In linea generale sì, se il contratto rientra nell'ambito di applicazione della legge 392/1978. Tuttavia, occorre verificare se l'attività svolta comporta contatti diretti con il pubblico, requisito che alcune interpretazioni giurisprudenziali ritengono non necessario per le locazioni ad uso ufficio.

È possibile inserire nel contratto di locazione una clausola che ampli il diritto di prelazione rispetto a quanto previsto dalla legge?

Sì. Le parti possono convenzionalmente ampliare il diritto di prelazione (ad esempio estendendolo anche a trasferimenti gratuiti) o regolarne diversamente le modalità di esercizio, purché le pattuizioni non riducano le tutele minime previste dalla legge a favore del conduttore.

Conclusione

Il diritto di prelazione nelle locazioni commerciali è un istituto che richiede rigore procedurale da entrambe le parti. Il proprietario che non rispetta gli obblighi di denuntiatio si espone al rischio di vedere vanificata la propria vendita attraverso l'esercizio del riscatto. Il conduttore che non conosce i propri diritti rischia invece di perdere i locali in cui ha costruito la propria attività senza poter fare nulla.

La corretta gestione di queste situazioni richiede competenza giuridica specifica, accesso alla giurisprudenza aggiornata e strumenti che consentano di produrre documentazione conforme ai requisiti formali previsti dalla legge.

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